目 录
一, 总 则
二,房地产成本管理职责
(一) 集团总部的成本管理职责
(二) 开发企业的成本管理职责
三,房地产成本监控
(一)成本监控系统
(二)成本监控的要求
四,房地产开发环节的成本控制
(一)立项环节的成本控制
(二)规划设计环节的成本控制
(三)施工招标环节的成本控制
(四)施工过程的成本控制
(五)工程材料及设备管理
(六)竣工交付环节的成本控制
(七)工程结算管理
(八)其他环节的成本控制
五, 附 则
房地产成本管理制度<>
一, 总 则
1, 为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验,教训,制定本制度.
2, 成本管理的基本原则是:以市场需求为导向,保证质量为前提,过程控制为环节,规范操作为手段,提高经济效益为目的.
3, 成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益.
二,房地产成本管理职责
(一) 集团总部的成本管理职责
1, 制定,修正集团成本管理制度<>,督促,指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度<>;并跟踪,检查执行情况,对成本实行制度监控.
2, 进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析,判断,及时提供,反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策,处理有关政策性问题.
3, 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察,立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制.立项审查的重点是:
◆ 立项资料是否齐全,规范;
◆ 市场定位是否明确,恰当;
◆ 投资成本估算是否经济,合理;
◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求;
◆ 投资风险能否有效控制.
4, 跟踪,落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表;分析,总结项目成本控制情况,协助,督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作.
5, 建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分,有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业.
6, 组织集团成本管理的信息交流,通过培训,双向交流,研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广集团内外成本管理经验,寻求降低成本的有效途径,促进集团成本管理水平的提高.
7, 根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性,成本管理的规范性提出审计意见.并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率,投入产出率,投资回报率等指标.
8, 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化,搞好成本管理的综合服务.
(二) 开发企业的成本管理职责
1, 认真执行集团成本管理制度<>,结合实际制定本单位成本管理制度<>,并自觉接受总部监督.
2, 根据本单位业务发展规划,开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研,选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序.
3, 规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求.
4, 客观,认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施.
5, 遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本,变动成本和成本异常偏差实行有效监控.保证将成本控制在目标成本范围内.
6, 正确处理成本,市场,工程质量,开发周期,资源,效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率.
7, 组织项目开发成本费用核算,及时,全面,准确,动态地反映项目成本,费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料.坚持成本报告制度,保证成本信息交流的及时,有效.
8, 熟悉,掌握国家和当地有关法规政策及市场需求,预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策,资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径.
9, 定期或不定期分析成本结构,差异及其原因,监控措施及其效果,经验教训,每年至少一次,并将分析报告报集团总部财务部.
三,房地产成本监控
(一)成本监控系统
1, 根据集团的管理体制,集团建立总部以管理监控为中心,各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统.实行总经理领导下,项目经理负责,各职能部门具体实施的运行机制.
2, 各监控中心应树立全员成本意识,对房地产成本实行全过程监控.
3, 各开发企业应根据管理需要和项目实际情况,设置审算部,工程部,财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行
(二)成本监控的要求
制度建设
1, 根据管理的需要,各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度<>,并报集团总部备案:
◆ 成本管理责任制及监控程序;
◆ 计划管理制度<>(包括指标,定额,考核管理办法);
◆ 招,投标管理制度<>;
◆ 合同管理制度<>;
◆ 工程(质量,进度,监理,现场,工程盘点,竣工验收移交)管理制度<>;
◆ 预决算(包括概算,设计变更,现场签证,结算,款项拨付)管理制度<>;
◆ 费用控制制度;
◆ 材料设备管理制度<>.
以上制度,各单位可分别制定也可综合制定.
2, 集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验,在此基础上,逐步健全,完善集团房地产成本管理制度<>.
计划管理
1, 各开发企业应按根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪,检查,考核计划的执行情况:
◆ 开发产品成本计划(按完全成本口径);
◆ 期间费用计划;
◆ 降低成本技术组织措施计划.
2, 成本计划以设计概算,施工图预算,成本预测和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目标明确,先进,可行,尽量数据化,图表化.
3, 各开发企业应完善成本考核办法,确立成本降低率,费用节约额,项目投资回报率等成本考核指标.
分析检查
1, 各开发企业在成本控制过程中,应定期,按开发阶段对房地产成本的结构,差异及其原因,控制措施及其效果进行分析, 以及时总结经验