在市场经济条件下,房地产税制不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件,也是维护市场公平竞争,实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。1994年的税制改革后,我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来,但由于现行的各房地产税是在经济体制改革过程中陆续设置的,缺乏明确的总体设计思路,因此,尽管从表面上看税收体系较为全面,实际上却存在着结构不合理、税种设置重复、配套措施不完善等诸多方面的问题,现行房地产税制亟需改革完善。

　　一、我国现行房地产税制存在的问题

　　1.税种设计不合理。个别税种之间交叉重叠,存在重复课税的情况。如针对房产的有房产税和城市房地产税;针对土地的有土地使用税、土地增值税和耕地占用税;针对产权转移,书据、契约或合同,对承受方既课征印花税,又课征契税等。

　　2.税负不公平。从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平,也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面,房地产交易环节的税费过于集中势必提高新建商品房的价格,从而带动整个市场价格的上扬,造成商品房的积压和空置,制约市场正常的生产与再生产进程。另一方面,房地产保有环节税费种类过少,障碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低,使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。这不仅抑制了土地的正常交易,助长了隐性流动现象的蔓延,还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闪置与浪费的现象日趋严重。

　　3.内、外资房地产企业税收政策不统一。目前,房地产税收一般采取“内外有别,两套税制并存”的办法。具体表现在:(1)两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税,而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。(2)两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税,而对涉外企业则只开征城市房地产税,并且仅对房产征税,对地产不征税。(3)城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税费。(4)耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税,而对外资企业却不征收。

　　4.税收征管的配套制度和措施不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度,影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策尚不健全,税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员,现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要,再加上许多税种的税基老化,导致税基侵蚀,税收流失现象十分严重。

　　二、改革我国房地产税制的思路与建议

　　针对我国目前房地产税制存在的问题,结合我国房地产业的发展现状,对房地产税制的建议如下:

　　(一)完善房地产税制,发挥税收的宏观调控功能

　　1.将房产税和土地使用税合并,在财产税体系中统一设置房地产税。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值,征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。税率可由各地方政府确定,确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收收入外财政收支缺口与应征房地产统一税的房地产评估后的市场价值。基于“谁受益、谁支付”的原则,税率应分档次,如市中心地段的税率应高于郊区,中心城市的税率应高于小城镇。

　　2.统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为企业所得税,适用于内外资企业。将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中,实现房地产税制的内外统一。

　　3.暂停征收土地增值税。从实际操作上看,土地增值税的征收阻力很大,而且计征繁琐,不易执行,实际征收效果极差。应考虑暂停征收土地增值税,其有关所得通过所得税等来适当调控。对炒买炒卖土地使用权获取高利的行为,可通过其他行政措施来解决。

　　4.扩大不动产税的征税范围,改变计税依据。原则上应对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税,并将农村的非农业用房、用地纳入征税范围,但可根据各地情况制定一些相应的政策措施。同时,根据社会经济的发展变化,改变税基规定过死、计税依据不科学的做法,以评估值作为计税依据,并设置比例税率,使其计税更为合理,收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整,使税负更公平合理。

　　(二)扩大税基,规范管理,充实地方政府的财源

　　当前房地产市场价格居高不下的主要原因就是开发建设成本过高,其中收费尤甚。应将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,并由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率。这样,一方面可以保证地方政府的财政收入,另一方面又能降低房地产开发建设的成本,有利于房地产业的健康发展。

　　(三)完善房地产课税的配套制度与政策,加强房地产税收的征管力度

　　1.强化房地产产权登记制度。首先,要清查土地,建立土地位置、权属及面积记录;其次,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度,避免房地产私下交易,打击房地产市场的违法交易行为,增强房地产税收课征的有效性和严肃性。

　　2.完善房地产价格评估制度,建立房地产评税机构。一方面,要加强对房地产价格评估理论和方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系,为房地产税收计征提供科学的依据;另一方面,要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员,加大房地产税收征管的力度。

　　3.理顺城市土地和房屋管理体制,建立一个“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。

　　总之,房地产税制的完善需要随着房地产业的发展而更新,这是一个长期的过程,是一个经验积累的过程。我们应当坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则制定相适应的房地产税制,以更好地促进房地产业的发展。